2022.10.31 お役立ち情報
土地購入における注意点とは？注意すべき土地の特徴や税金も解説
注文住宅は他の不動産購入とは違い、土地と建物を別々に検討する必要があります。
そのため、他の不動産購入よりも注意する点は多く、その中でも土地購入は失敗すると建物にも大きな影響を及ぼすため、注意が必要です。
この記事では土地購入をする際に注意するポイントと、特に注意が必要な土地の特徴、購入時の税金について解説します。
目次
まずは土地を購入する前の注意点を押さえよう
土地購入時には予算やエリア、面積の検討に多くの時間を費やすべきですが、購入検討している土地にどのような法令制限や制約があるのかも同時に知っておく必要があります。
土地に関する法令制限と制約について、次の2点があります。
- 建物の種類や性能への規制
- 土地によって変わる家の規模や形の制約
順番に見ていきましょう。
建物の種類や性能への規制
検討している土地が都市計画法に基づく都市計画区域に該当している場合、建築して良い建物の種類が制限されることがあります。
都市計画区域には用途地域と呼ばれる13種類のエリアが割り当てられ、それぞれ建築できる建物が厳密に分けられます。
例えば、第一種低層住居専用地域では1階を店舗とした3階建て住宅を建築することは難しく、経営する店舗の種類によっては建築許可がおりません。
また、一般住宅は工業専用地域では建築許可を取得することは難しいといわれています。
このように、どのエリアでどのような建築物を立てるのかをあらかじめ検討しておく必要があります。
土地によって変わる家の規模や形の制約
建築物を建築する場合、上記都市計画法に加えて建築基準法と道路法を遵守する必要があります。例えば建物の床面積を制限する建ぺい率や建物の総面積を制限する容積率が建築基準法の制限にあたります。
また、前面道路を4m以上確保し2m以上接道しなければならないという道路法の遵守も必須です。
エリアによってはさまざまな法令制限があるので、検討している土地がどのような制限があるのかをあらかじめハウスメーカー担当者に確認しておきましょう。
土地購入における注意点5選
ここでは、土地購入をする際に最低限チェックしておくべき注意点を5つ解説します。
- 用途地域を確認する
- 地盤が強固であるか確認する
- 接道義務を果たしているか確認する
- 隣地との境界線が明確か確認する
- 周辺環境が良好か確認する
土地を購入し後悔しないためにも、上記5点の項目を確認しましょう。
用途地域を確認する
前述した用途地域は建築物の建築許可を取得する難易度に大きく影響します。特に店舗兼住宅を検討する場合は、必ず許可要件を満たすかどうかチェックしておきましょう。
地盤が強固であるか確認する
地盤が柔らかい場合は改良工事が必要となります。
比較的安価に対応できる表層改良ですむ場合は問題ありませんが、場合によってはソイルセメントや鋼管杭といった大規模改良工事が必要になる場合があります。
接道義務を果たしているか確認する
接道義務とは、4m以上の道路に2m以上接していることです。延長敷地と呼ばれる形状の土地は、延長部分の長さが接道幅によって変わるため注意が必要です。
隣地との境界線が明確か確認する
境界線が明確かどうかを目視で確認することは前提ですが、境界杭の有無についても重要です。
境界杭がない場合は売主に確定測量をおこなってもらい、杭を設置するのが一般的です。
しかし、中には測量で隣地と売主が揉め、険悪なムードで引渡しを受けることがあります。
そのような事態を避けるためにも、境界線と境界杭が明確になっていることが重要です。
周辺環境が良好か確認する
周辺環境は土地の周りだけでなく、少なくとも3ブロック先までは確認するようにしましょう。また、夜間と昼間の状況を知っておくことも重要です。
土地を見学する際には土日祝であることも多いため、平日の状況も購入前にはチェックしておきましょう。
土地購入において注意すべき土地の特徴
購入検討している土地にリスクがあるかどうかを把握するためにも、注意すべき土地の特徴は把握しておく必要があります。
- 隣地との高低差がある
- 土地の形が歪んでいる
- 土地の前に消火栓が設置されている
一般的に上記3点の土地は購入後のリスクを伴う可能性があるため、注意が必要です。
隣地との高低差がある
隣地との高低差によるリスクは日当たりが考えられますが、隣地が2m以上高いケースや1m以上低いケースではガケ条例が適用され、建築がそのままではできません。
ガケ条例を回避するために建築面積を制限したり、擁壁を組んだりなどの対応が必要です。
土地の形が歪んでいる
土地はキレイな成形地だけでなく、ひし形や凸型といったさまざまな形状があります。いびつな形の土地は建築できるもののデッドスペースが多く、使っていない土地が多くなります。
そのような土地に家を建築した場合、デッドスペースの固定資産税を無駄に支払い続けることになるため、注意が必要です。
土地の前に消火栓が設置されている
土地の前面にはガードレールやカーブミラー、電柱といった建造物が設置されている場合がありますが、消火栓が設置されている場合は注意が必要です。先に挙げた3つの建造物は移設可能なものです。
ただし、消火栓は原則移設できません。そのため、消火栓にぶつけないよう駐車する必要があり、さらには有事の際には目の前に消防車が停車する場所となってしまいます。
土地購入にかかる税金
土地を購入した際にはさまざまな税金がかかります。
- 固定資産税の清算
- 不動産取得税
- 印紙税
- 登録免許税
それぞれ住宅取得による軽減税率を受けることができるので、後から手痛い出費とならないようあらかじめ税額を把握しておくようにしましょう。
固定資産税の清算
固定資産税は毎年1月1日に不動産を保有している人に、5月頃に納付書が届きます。
例えば、10月1日に土地の引き渡しを受けた場合、4月1日計算のエリアでは10月2日から翌年の3月31日までの固定資産税を日割りで売主に渡すことになります。
不動産取得税
不動産を取得した際に納税義務が発生する不動産取得税は原則固定資産税評価額の4%ですが、令和6年3月31日までに取得した宅地であれば3%となります。
※参考：不動産市場整備：土地の取得に係る税制の概要（参考） – 国土交通省
印紙税
不動産売買契約書に貼付する印紙代が印紙税となります。
売買代金によって印紙税は変わり、例えば3,000万円土地では1万円ですが、800万円の土地では5,000円です。
土地代金が高額になればなるほど印紙代も高くなるため、注意が必要です。
登録免許税
土地の引渡しを受ける際には所有権の保存や移転登記をする必要があります。通常の登記であれば、保存登記は固定資産税評価額の2%、移転登記は0.4%となりますが、令和5年3月31日までであれば保存登記は1.5%、移転登記は0.3%となります。
※参考：不動産市場整備：土地の取得に係る税制の概要（参考） – 国土交通省
土地購入に関するよくある質問
ここでは、土地購入に関するよくある質問について解説します。
- 待った方が良い土地を買える？
- 土地購入で後悔して立ち直れないときはどうすればいい？
- 縁起の悪い土地は存在する？
順番に見ていきましょう。
待った方が良い土地を買える？
車や時計であれば気に入った品をいつでも購入することができ、一点物の洋服でも一旦取り置きしてもらうことで他の人に購入されないようにすることができます。
ただし、不動産は全て世界で1つの一品物となっており、さらには仮押さえができません。そのため、「この土地も良いけどもっと良い土地が出るかもしれない」という考え方は危険です。
待つことで良い土地が出たとしても、比較するために保留にしておいた土地はすでに他の人が購入しているでしょう。気になる点がない土地と出会った場合は、なるべく早く検討し購入の判断をすることをおすすめします。
土地購入で後悔して立ち直れないときはどうすればいい？
購入した土地が、どうしても気に入らない場合は、早めに売却してしまいましょう。
高くなってから売ることもできますが、高くなるかは誰にも分からず、固定資産税という維持費を支払い続ける必要があります。
気に入らない立地に住み続けるということもストレスになるため、早期売却をすることで新しく土地を探すことが賢明です。
縁起の悪い土地は存在する？
結論からいうと、縁起の悪い土地はありません。風水や家相といった考え方はありますが、家のオーナーと家族が気持ちよく暮らせるかどうかが重要です。
土地購入における注意点を押さえて理想の土地を手に入れよう
土地購入は不動産のプロでも悩むことがあるくらい難しく、失敗が多い不動産購入といえます。そのため、土地の注意点や特徴をしっかりと把握し、購入を検討するようにしましょう。
ヤマカ木材では、岐阜県を中心に家づくりを提案しています。木のぬくもりを重要視した弊社の家は多くの人に支持され、創業71年を迎えています。また、土地購入からしっかりとサポートしているため、家づくりが初めての方でも安心してご相談いただけます。
不動産のことでお悩みの方は、お気軽にお問い合わせください。
QUOカードプレゼントキャンペーン実施中！
現在ヤマカ木材では、WEBでご予約いただいて来場されたお客様に最大で10,000円のQUOカードをプレゼントしています。
詳細はLINEよりお伝えしていますので、LINE友達登録後、ご確認くださいませ。
