本記事では、”建築面積”とは何かを解説します。

土地探しをしていると”建築面積”や”延床面積”、”敷地面積”などの文言をよく見かけます。これらの用語は意味が異なるため、具体的に建築可能な家をイメージするためにも、意味の違いを正しく理解することが必要です。

また、同じ敷地面積でも”建ぺい率”や”容積率”によって、建てられる家の大きさが異なる点にも注意しなければなりません。

この記事では、建築面積や延床面積、敷地面積など、家の面積に関する専門用語の意味と違いを説明します。知っておくと、実際に家を建てる際に具体的なイメージがしやすくなるので、マイホームの建築を検討している人は、ぜひ本記事を最後までお読みください。

【この記事でわかること】

● 家を買う際に必要な面積の基礎知識

● 建築面積・延床面積・土地面積とは？

● 建築面積・延床面積に含まれる・含まれないスペース

● バルコニー・テラス・屋外階段における建築面積の扱い

家を買う際に必要な面積の基礎知識

土地探しをしていると、不動産の広告などでよく”建ぺい率”や”容積率”という言葉を目にします。この2つの言葉の意味を理解することは、理想のマイホームを建てるために重要です。

• 建ぺい率
• 容積率

面積の基礎知識ともいえるため、しっかりと意味を把握しておきましょう。

建ぺい率

建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合です。防災や通風などの観点から、安全性・快適性の担保を目的としています。計算式は下記の通りです。

例として、敷地100㎡の建物面積を建ぺい率ごとに考えましょう。

• 建ぺい率50％の場合の建物面積：100㎡×50％＝50㎡
• 建ぺい率80％の場合の建物面積：100㎡×80％＝80㎡

このように、建ぺい率が高くなるほど広い家を建築できます。

容積率

容積率とは、土地に対して建てられる延床面積の割合です。延床面積とは、家のすべての階の床面積を足した面積であり、容積率によって何階建ての家を建てられるかわかります。計算式は下記の通りです。

例えば、100㎡の敷地で建ぺい率が50％、容積率が90％の場合、次のように計算できます。

建てられる家の建物面積：100㎡×50％＝50㎡

建てられる家の延床面積：100㎡×90％＝90㎡

以上から、この土地では1階が50㎡で2階が40㎡の家を建てられるとわかります。

建築面積・延床面積・土地面積とは？

ここでは、前の項目でも登場した以下3つの文言の意味を解説します。

• 建築面積
• 延床面積
• 土地面積

それぞれ見ていきましょう。

建築面積とは

建築面積とは、建物を真上から見たときの面積のことです。専門用語でいうと”水平投影面積”を指し、建ぺい率を求めるときなどに用いられるものです。

通常の家であれば1階部分の面積が建築面積になりますが、1階より2階のほうが広い家の場合、2階部分の面積が建築面積になるケースがあります。

なお、建築面積は、柱と屋根のある建造物をすべて含みます。カーポートなども柱と屋根があれば建築面積に算入されるので、建ぺい率をオーバーしないように計算した上で設置を検討しましょう。

延床面積とは

延床面積とは、建物の各フロアの床面積を合計したものです。例えば、1階の床面積が60㎡、2階が40㎡の場合、延床面積は100㎡になります。

ここでいう床面積とは、壁、または柱の中心線で囲まれた”壁芯面積”を指します。各部屋の広さを合計した面積（内法面積）よりも広くなるので、間違えないようにしましょう。

延床面積は主に容積率を求めるときに用いられますが、ベランダやロフトなど一定の条件を満たす空間は、延床面積に含む必要がない”容積率の緩和措置”を受けられる場合があります。詳しくは後ほど解説します。

土地面積（敷地面積）とは

敷地面積ともいわれる土地面積とは、文字通り土地の広さを表す面積です。厳密には、真上から見たときの土地の広さを表す”水平投影面積”で表します。このため、傾斜がある土地では、土地面積（水平投影面積）より実測面積のほうが大きくなるケースがあります。

土地面積は、登記簿に記載されている”公簿面積”を指す場合が一般的ですが、古くから継承されている土地では実測面積と異なる場合があります。これは、明治以前に測量された情報が公簿面積として記載されており、現在の測量法と異なることがあるからです。

新興住宅地など、不動産会社が最近土地を測量して登記した土地であれば、基本的に差異はありませんが、古くからある土地の場合は実測面積を計測されることをおすすめします。

建築面積・延床面積に含まれる・含まれないスペース

建築面積や延床面積は、建ぺい率や容積率によって上限が決まっています。これらの条件が障害となり、広い家を建てられないと悩んでいる人も少なくありません。

しかし、建築面積を求める際の”1m後退できるルール”や”容積率の緩和措置”などがあるため、一定条件を満たす場合は面積に含まれないケースがあります。

• 建築面積に含まれるスペース
• 建築面積・延床面積に含まれるスペース
• 延床面積に含まれないスペース
• 建築面積・延床面積に含まれないスペース

上記の順番でそれぞれ確認していきましょう。

建築面積に含まれるスペース

以下で紹介するスペースは、一定の条件を満たすと建築面積に含まれ、建ぺい率の制限に影響します。

バルコニーやテラスなどは人気のスペースともいえるため、設置前に建ぺい率を超えないか確認しておきましょう。

建築面積・延床面積に含まれるスペース

建築面積・延床面積に含まれるスペースは、以下の通りです。

”建築面積にのみ影響する条件”と”建築面積と延床面積に影響する条件”は多少異なります。家の建築を始める前に確認しておきましょう。

延床面積に含まれないスペース

延床面積に含まれないスペースは、以下の通りです。

ベランダやバルコニーなど、条件によっては延床面積に含まれない場合もあります。マイホームへの設置を検討している場合は、事前に工務店などに相談して確認しましょう。

建築面積・延床面積に含まれないスペース

建築面積・延床面積に含まれないスペースは、以下の通りです。

車庫やカーポートは屋根と柱があるため、基本的には建築面積と延床面積に含まれます。しかし、以下の条件を満たすと容積率の緩和措置が受けられるため、延床面積に含まれません。

• 敷地内建物の延床面積の5分の1以内

建物内の車庫が以下の条件を満たす場合は、建築面積と延床面積の対象外です。

• 建築面積の5分の1以下
• 地下駐車場の場合は建物面積の3分の1以下

また、カーポートは以下の条件を満たして高い開放性を持つと認められれば、先端から1mまでの部分の面積は建築面積に算入しないという緩和措置が適用可能です。

• 柱の間隔が2m以上である
• 天井の高さが2.1m以上である
• 外壁のない部分が連続して4m以上ある
• 地階を除く階数が1である

車庫やカーポートの設置を検討している人は、これらの条件を把握しておきましょう。

バルコニー・テラス・屋外階段における建築面積の扱い

大きめのバルコニーやテラスがある建物は、延床面積だけでなく建築面積にも影響を与えることがあります。これらの場所が大きく突き出ていると建築面積が広くなるため、建ぺい率をオーバーするおそれがあります。

ただし、建築面積を求める際には”２1m後退できる”という算定ルールを知っておくことが重要です。

• バルコニーやテラス、軒やひさしは1m後退する
• 屋外階段は形状によって面積の求め方が複雑

建築面積を求めるルールを2つのポイントから詳しく見ていきましょう。

バルコニーやテラス、軒やひさしは1m後退する

建築面積に含まれるのは、基本的に”外壁や柱で囲まれた部分”です。バルコニーやひさしのように外壁や柱から突き出した部分については、”先端から1m後退したところまでが建築面積に算入される”ことになっています。突き出した部分が1m以下であれば、建築面積に含まれません。

ただし、突き出した先端部分に外壁や柱があると建築面積に含まれるため、注意が必要です。例えば、バルコニーの下に地面から支えている柱があったりバルコニーの両サイドに外壁が設置されていたりする場合、柱や外壁の内側部分は建築面積に含まれます。これは、バルコニーやひさし以外にも玄関ポーチや屋外の階段・廊下、ピロティなどにも適用されるルールです。

また、”突き出した部分の先端から1m後退”というニュアンスにも注意が必要です。建築面積を求める際に、よく先端だけでなく両サイドからも1m後退して求めようとする人がいます。しかし、両サイドは後退できず建築面積に含まれるため、正確に認識しておきましょう。

屋外階段は形状によって面積の求め方が複雑

屋外に設置した階段や廊下も、基本的には1m後退させて建築面積を求めます。上記で解説した通り、階段の下に柱や外壁があればその内側部分は建築面積の対象です。

ただ、階段の形状によっては1m後退させる部分が変わる場合があります。例えば、階段を上りきった先の踊り場の下だけに柱を設置している場合、踊り場は建築面積に含まれますが、階段部分は1m後退させた部分のみが含まれます。また、2面以上の外壁に囲まれている場所に階段を設置する場合は、突き出した部分の先端が2方向にあるため、先端と両サイドで1m後退させることが可能です。

このほかにも、階段の形状によって1m後退させられる部分には、多くのケースが取り決められています。詳しくは施工会社に相談しましょう。

建築面積に関するよくある質問

ここでは、建築面積に関するよくある質問を紹介します。

• 建築面積はどの書類に記載されている？
• 建築面積に含まれるかどうかを簡単に判別する方法はある？

それぞれ見ていきましょう。

建築面積はどの書類に記載されている？

建築面積は、役所に備え付けられた”建築確認概要書”に記載されています。

家の完成までに建築基準法などの法令に違反していないかをチェックする建築確認の際に、建築確認申請書と一緒に提出するのが建築確認概要書です。この書類には、建物面積や敷地面積、延床面積や建物の高さ、配置図などが記載されています。

建築確認概要書に記載された情報に違反建築のおそれがないかを判断するために、登記簿謄本の数字と概要書の建築面積を照合するとよいでしょう。また、記載されている敷地面積と建ぺい率から建築面積を下記の式で算出可能です。

建築面積に含まれるかどうかを簡単に判別する方法はある？

建築面積は建物を真上から見たときの面積です。建物の真上に太陽が来たときに地面にできる影の部分と考えるとわかりやすいでしょう。

一般的には2階ではなく1階の床面積が大きいため、1階部分が建築面積であると判断しても間違いではありません。

建築面積・延床面積に含まれるかどうかは施工会社に確認しよう

建築面積は建ぺい率を算出する際に重要な指標となり、延床面積は容積率を算出する際に必要です。求め方をしっかり理解しておかないと、固定資産税が高くなったり、場合によっては建ぺい率・容積率をオーバーした違法建築になったりするリスクがあるため注意しましょう。

大きなベランダやバルコニーを希望している人や屋外階段・廊下の設置を検討されている人は、建築面積や延床面積が増えやすいため、プランニングの段階でしっかり確認した上で進めることが大切です。

ヤマカ木材は、豊富な知識でお客様にぴったりの建築プランを提案します。建築面積・延床面積に関する相談だけでなく、住宅ローンなどに関する相談も承っています。

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