この記事では、不動産取得税はいくらかかるのかを解説します。

不動産取得税は、土地や建物を購入した際に課税されるもので、税金の中でも特に比重が大きいといえます。これらは不動産購入時の一度だけかかる税金ですが、高額な不動産に課税される場合は税金も高額になるでしょう。

この記事では、これから土地や建物の購入を検討している人に向けて、不動産取得税がどのようなものなのかを解説します。また、不動産取得税の計算方法や徴収時期、節税効果を期待できる軽減措置も併せてお伝えします。ぜひ最後まで読んで参考にしてください。

【この記事でわかること】

• 不動産取得税の概要
• 不動産取得税はいくらかかるのか
• 不動産取得税を減らす軽減措置と要件
• 不動産取得税が軽減措置でいくら変わるのかをシミュレーション
• 不動産取得税の支払い方法

そもそも不動産取得税とは？

不動産取得税とは、不動産を取得した人に対してその不動産が所在する都道府県が課す税金です。一般的に、新居に入居してからしばらくすると自治体から納税通知所が届きます。

不動産を保有している人に毎年課税される固定資産税と違って、不動産取得税は不動産の取得時に一度だけ納めます。

• 不動産取得税が課税されるケース
• 不動産取得税を支払うタイミング

ここからは、不動産取得税について上記2点を確認しましょう。

不動産取得税が課税されるケース

不動産取得税は、不動産の購入や贈与、増築や改築で既存の不動産の資産価値が上がった場合にも課税されます。贈与においては、『夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除』や、『相続時精算課税制度』の適用を受けた場合でも課税対象です。

また、不動産取得税の課税対象は有償・無償を問わないため、所有権を得た事実を持って不動産を取得したと見なされて課税されます。

ただし、相続によって取得した場合、一定の要件を満たすと課税されません。例えば、両親から不動産を相続した場合、取得意志に関わらず所有権が移動するため、非課税となります。

※参考：不動産取得税丨東京都主税局

不動産取得税を支払うタイミング

多くの場合、不動産取得税を支払うタイミングは不動産取得日の半年〜1年後です。自治体によって支払うタイミングが異なるため、納期は事前に確認しておきましょう。

また、不動産の種類によって課税のタイミングが異なる場合があります。例えば、埼玉県では課税の時期は以下のように分かれています。

不動産の種類	課税のタイミング
土地や家屋の売買・交換・贈与などによる取得	所有権移転登記後の約7～9ヶ月後
家屋の新築・増改築による取得の場合	建築年の翌年9～11月頃

※参考：不動産取得税Q&A丨埼玉県

自分が取得する不動産はいつ課税されるのかも、併せて確認しておきましょう。

不動産取得税の支払いが遅れると延滞税が課せられます。資金不足などの理由でどうしても不動産取得税が払えない場合には、分納という救済措置を利用できます。

不動産取得税は一括払いが原則ですが、正当な理由があれば分納を認めてもらえる可能性があるため、期日までに支払いできない場合は自治体の税事務所に相談しましょう。

もちろん、分納でも基本的に6ヶ月以内での完納が必要であるため、早めに完納できるよう早めに準備を進めておくことが大切です。

※参考：不動産取得税Q&A丨埼玉県

不動産取得税はいくらかかるのか

ここでは、不動産取得税がいくらかかるのかを以下2つのポイントから解説します。

• 税率
• 計算方法

順番に見ていきましょう。

税率

不動産取得税の税率は原則として4％です。しかし、土地と住宅に関しては2024年2月現在では軽減措置として税率3％が適用されています。

不動産取得税の納税額は、不動産の評価額と税率を掛け合わせて求められます。詳しい計算方法については、次の項目でお伝えするので、確認しましょう。

※参考：不動産取得税丨総務省

計算方法

先述の通り、不動産取得税の納税額は以下の計算式で求められます。

不動産取得税の納税額＝不動産の評価額×税率

不動産の評価額は、原則として固定資産税課税台帳に登録された固定資産評価額と同じものです。つまり、固定資産税の税額を求めるときに使われる課税標準額が用いられます。

固定資産税評価額は実際に売買したときの時価より低くなり、土地の場合は時価の70％程度、建物の場合は50〜70％程度になる場合が一般的です。

例えば、取得した不動産の価格が3,000万円の場合、固定資産税評価額は1,500〜2,100万円程度になると考えられます。このとき、【1,500〜2,100万円×4％】で不動産取得税は60～84万円程度となります。

上記の計算はあくまで目安として参考にしてください。オーナーが購入する土地や建物の固定資産税評価額は異なるため、実際に計算する際は具体的な税率と計算方法を用いましょう。

また、不動産取得税の計算が難しい場合は、依頼している工務店やハウスメーカーに相談することがおすすめです。

不動産取得税を減らす軽減措置と要件【建物の場合】

不動産取得税は軽減措置を適用することで税率を抑えられます。数十万円もの金額を軽減できる可能性があるため、要件を把握しておくことが大切です。

• 建物の軽減措置
• 措置を受けられる要件

上記2点をそれぞれ解説します。

建物の軽減措置

そもそも軽減措置は、不動産取得税が購入者の負担とならないように設けられたもので、対象となる不動産は2024年3月31日までに取得したものに限られます。

ここでは、軽減措置について新築住宅と中古住宅に分けて解説します。

＜新築住宅＞

新築住宅の場合、下記の条件を満たした不動産が軽減措置の対象となります。

床面積要件	下限		上限
	一戸建住宅	一戸建以外の住宅
貸家以外	50㎡以上	50㎡以上	240㎡以下
貸家	50㎡以上	40㎡以上

※参照：■ 不動産取得税の軽減制度について ■～ 「住宅」及び「住宅用土地」に係る軽減制度～丨東京都主税局

上記の条件を満たした場合、課税対象となる建物の固定資産税評価額から1,200万円を控除できます。認定長期優良住宅であれば、控除額は1,300万円に増額されます。

また、適用される税率は、原則の4％ではなく3％です。例えば、建物の固定資産税評価額が3,200万円の新築住宅（認定長期優良住宅ではない）を取得した場合、課税対象は【3,200万円ー1,200万円】で2,000万円となります。

課税対象の2,000万円に4％の税率が適用される場合の不動産取得税は80万円ですが、軽減措置が適用される場合の税率は3％となり、不動産取得税は60万円です。軽減措置が適用されると納税額に20万円の差が生じるため、対象となる条件をしっかりと押さえておきましょう。

＜中古住宅＞

中古住宅の場合は、築年次によって控除額が異なります。東京都における、築年次ごとの控除額は次の表のとおりです。

新築された日	控除額
1976（昭和51）年1月1日～1981（昭和56）年6月30日	320万円
1981（昭和56）年7月1日～1985（昭和60）年6月30日	420万円
1985年（昭和60）7月1日～1989（平成元）年3月31日	450万円
1989年4月1日～1997（平成9）年3月31日	1,000万円
1997（平成9）年4月1日～1	1,200万円

※参照：■ 不動産取得税の軽減制度について ■～ 「住宅」及び「住宅用土地」に係る軽減制度～丨東京都主税局

例えば、1989年9月に建てた中古住宅で建物の固定資産税評価額が2,000万円の場合、控除額は1,000万円であるため、不動産取得税は【（2,000万円ー1,000万円）×3％】で60万円となります。ただし、新耐震基準を満たさない中古住宅は控除の対象外です。

※参考：■ 不動産取得税の軽減制度について ■～ 「住宅」及び「住宅用土地」に係る軽減制度～丨東京都主税局

措置を受けられる要件

新築・中古のどちらの場合でも、以下2点の要件は共通しています。

• 居住用不動産であること
• 住宅の床面積が50m2以上、240m2以下（※マンションの場合、床面積に車庫やトランクルームなどの共用部分も含む）

また、中古住宅の場合、新耐震基準に適合しているか、適合していない場合は取得の2年前に調査・証明が終了している必要があります。

※参考：■ 不動産取得税の軽減制度について ■～ 「住宅」及び「住宅用土地」に係る軽減制度～丨東京都主税局

不動産取得税を減らす軽減措置と要件【土地の場合】

土地の軽減措置とその要件は、建物とは異なります。

• 土地の軽減措置
• 軽減を受けられる要件

上記2点をそれぞれ解説します。

土地の軽減措置

取得した土地に新しく住宅を建てる予定がある場合や中古住宅用の土地である場合、以下2つのうちどちらか多い方の金額が軽減措置適用前の税額から減額されます。

• 土地1㎡あたりの価格 × 住宅の床面積の2倍（上限：1戸あたり200㎡まで） × 取得した住宅の持分 × 税率（3％）
• 45,000円

実際に計算して、どちらの金額が減額されるか確認しましょう。

※参考：■ 不動産取得税の軽減制度について ■～ 「住宅」及び「住宅用土地」に係る軽減制度～丨東京都主税局

措置を受けられる要件

ここでは、新築住宅と中古住宅に分けて土地の軽減措置を解説します。

＜新築住宅＞

新築住宅用敷地であれば、以下3つのいずれかに該当する必要があります。

• 住宅と一緒に土地を取得する場合、築1年以内に住宅を取得すること
• 住宅取得前に土地を取得した場合、敷地の取得日から3年以内に住宅を新築すること
• 住宅取得後に土地を取得した場合、敷地の取得日前1年以内に住宅を新築すること

＜中古住宅＞

中古住宅用敷地の要件は以下のとおりです。

• 同じ人が土地と住宅を取得していること
• 先に土地を取得した場合は1年以内に住宅を取得、後に土地を取得した場合は前1年以内に住宅を取得すること

なお、新築マンションであれば新築住宅と土地の軽減措置、中古マンションであれば中古住宅と土地の軽減措置が適用対象となります。一人暮らしの人が賃貸でマンションを借りた場合は、取得した訳ではないため軽減措置の対象外です。

不動産取得税が軽減措置でいくら変わるのかをシミュレーション

ここでは、新築住宅用に建物や土地などの不動産を購入した際、軽減措置を適用した場合としなかった場合で不動産取得税がいくら変わるのかをシミュレーションします。

シミュレーションに使用する不動産の条件は下記の通りです。

＜土地の条件＞

● 面積：150㎡ ● 固定資産税評価額：1,200万円（1㎡あたり8万円） ● 購入価格：1,500万円

＜新築住宅の条件＞

● 新築（2024年3月31日までに取得） ● 床面積：100㎡ ● 購入価格：2,500万円 ● 固定資産税評価額：1,200万円

軽減なしの場合、不動産取得税は以下のようになります。

● 土地の不動産取得税：（1,200万円×1/2）×3％＝18万円 ● 住宅の不動産取得税：1,200万円×4％（※）＝48万円 ● 合計納税額：18万円＋48万円＝66万円

※軽減措置が適用されない場合

以上より、軽減措置が適用されない場合は66万円の不動産取得税を納める必要があるとわかりました。

次に、軽減ありの場合の不動産取得税の納税額を考えます。土地については、以下2つのうち多い方を控除します。

● 8万円（土地1㎡あたりの価格）×200㎡（床面積の2倍の上限）×1/2×3％＝24万円 ● 4万5000円

ここでは、24万円の控除額を使って軽減ありの場合の納税額を計算します。

● 土地の不動産取得税：（1,200万円×1/2）×3％ー24万円＝0円 ● 住宅の不動産取得税：（1,200万円ー1,200万円）×3％＝0円 ● 合計納税額：0円

以上より、軽減措置が適用される場合とされない場合では66万円の差が出るとわかります。

不動産取得税の支払い方法

ここでは、不動産取得税の支払い方法について以下2点を解説します。

• 申告方法
• 納税方法

順番に見ていきましょう。

申告方法

ほとんどの場合、原則として60日以内に都道府県税事務所に申告する必要があります。不動産取得税の軽減措置を受ける場合に関しても、取得日から60日以内が申請期限となります。

ただし、自治体によって申告期限は異なり、東京都の場合は取得から30日以内に申告が必要です。居住地域の自治体HPなどで予め確認しておきましょう。

また、一般的に、申告から半年〜1年以内に納税通知書が届きます。

※参考：不動産取得税申告のご案内～不動産を取得した方・軽減を受けられる方が申告の対象です～丨東京都主税局

納税方法

不動産取得税を納税する方法にはさまざまなものがあります。例えば、東京都の場合は以下5つの方法で納税が可能です。

• スマートフォン決済アプリ
• クレジットカード
• ペイジー（インターネットバンキング・ATM）
• 金融機関・郵便局・都税事務所・都税支所・支庁の窓口
• コンビニエンスストア

ただし、自治体によって使用できる手段や手数料などが異なるため、こちらも事前にチェックしておきましょう。

※参考：不動産取得税申告のご案内～不動産を取得した方・軽減を受けられる方が申告の対象です～丨東京都主税局

不動産取得税に関するよくある質問

ここでは、不動産取得税に関するよくある質問に回答します。

• 不動産取得税を含めた諸費用の相場は？
• 不動産取得税に影響する固定資産評価額はどこでわかる？
• 不動産取得税などの税金については誰に相談すべき？

上記3つの質問に対する回答を順番に見ていきましょう。

不動産取得税を含めた諸費用の相場は？

不動産価格が3,000万円（建物1,500万円、土地1,500万円）である場合、購入時にかかる諸費用は以下のとおりです。

● 印紙代：1万円 ● 仲介手数料：100万円程度 ● 登記費用：30万円程度 ● 火災保険料：10万円程度 ● 不動産取得税：70万円程度

以上より、諸費用の合計は200万円前後となります。しかし、不動産取得税に関しては軽減措置があるため、免除となる場合があるでしょう。

不動産取得税に影響する固定資産評価額はどこでわかる？

この記事で解説したように、不動産取得税を計算する際には固定資産税評価額を知っている必要があります。固定資産税評価額は、主に以下3つの方法で調べられます。

• 課税明細書で確認する
• 固定資産課税台帳を閲覧申請する
• 固定資産評価証明書を入手する

『課税明細書』には、固定資産税や都市計画税が課税されている土地や家屋の内容が記されており、一般的に『固定資産税・都市計画税（土地・家屋）納税通知書』に同封されています。

固定資産課税台帳は自治体の税事務所や役所の税務課などで閲覧できるほか、郵送での閲覧申請も可能です。自治体によって担当が異なるため、事前に調べてから閲覧しましょう。

また、固定資産評価証明書は役所などの窓口に直接行くか、申請書と手数料を郵送で送付して取得できます。

不動産取得税などの税金については誰に相談すべき？

不動産取得税の計算は非常に複雑であり、わからない点が多くあるでしょう。そのため、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することがおすすめです。

また、工務店やハウスメーカーも住宅に関する税金に詳しいため、相談に乗ってくれるでしょう。

不動産取得税の軽減措置を把握して積極的に活用しよう

この記事では、不動産取得税について解説しました。

不動産取得税は土地や建物などを取得した際に支払わなければならず、負担が大きい税金といえます。しかし、軽減措置を適用すれば納税額を数十万円抑えられるため、自分が取得した不動産に対して措置を適用できるか事前に確認しておくことが大切です。

また、不動産取得税の計算は複雑であり、一般の人は自分だけで計算しようとすると苦労してしまうでしょう。ファイナンシャルプランナーや工務店など、専門知識を持った人に相談することがおすすめです。

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