マイホームを購入する際に、多くの人が金融機関から融資を受けており、家計に無理のない範囲の借入額の決定は、多くの人が思い悩む問題の1つです。

本記事では、年収400万円の住宅ローンの借入額の目安について解説します。マイホーム購入を検討中の人は、ぜひ最後までお付き合いください。

年収400万円の住宅ローン借入額は平均2,280〜3,080万万円

年収400万円の人の住宅ローン借入額は、平均2,280〜3,080万円です。

住宅ローンを組む際に金融機関からいくら借りるかを考える目安の1つに、”年収倍率”があります。年収倍率とは、購入する住宅価格が年収の何倍かを表す倍率のことです。金融機関が住宅ローンの審査をする際にも使用される指標です。

年収倍率は下記の計算式で算出できます。

例えば、購入する物件価格が2,000万円で年収が400万円であれば、年収倍率は5倍です。

フラット35を提供している住宅金融支援機構の『2022年度フラット35利用者調査』によると、年収倍率は以下のとおりです。

※参考：2022年度 フラット35利用者調査｜住宅金融支援機構

上の表を見ると、年収倍率は中古戸建ての5.7倍が最も低く、土地付注文住宅が7.7倍と最も高くなっています。年収400万円の場合に住宅取得にかかる費用は単純計算で2,280〜3,080万円です。

ただし、同調査による融資金の割合は80％程度となっています。つまり、融資率が80％だとすると、平均的な住宅ローンの借入額は1,824〜2,464万円です。

理想的な借入額は2,000〜2,400万円

理想的な借入額は2,000〜2,400万円といえます。無理のない範囲で借入するには、年収倍率を5〜6倍以内に抑えることが理想とされています。そのため年収400万円の場合、借入額は2,000〜2,400万円になることが理想です。

地域によって生活にかかる物価や地価などが異なるため、最適な年収倍率は家を買う地域で異なります。年収倍率が8倍を超える地域もあり、仮に8倍で計算したときの借入額は3,200万円です。

とはいえ、家計の収支状況や考え方によって異なるため、あくまでも目安の1つとして考えてください。

年収400万円で住宅ローンはいくらまで組めるのか

住宅ローンの借入限度額は金融機関ごとに独自に定められており、年収400万円のケースでは返済負担率35％までとなるケースが一般的です。

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合のことを指します。以下は、民間住宅ローンの返済負担率の基準例です。

無理のない範囲で借入額を決める場合は、返済負担率を20〜25％程度に留めることが理想です。月々の返済額が6.6〜8.3万円程度となり、家計に無理のない返済プランといえます。

返済負担率が30〜35％でも融資に通る可能性はありますが、過度な借入は家計の破綻に繋がりかねませんので慎重な判断が求められます。

年収400〜500万円における住宅ローン借入額の早見表

以下は、年収400〜500万円における住宅ローン借入額の早見表です。

※固定金利1.49％・融資率90％以下・返済期間35年・元利均等返済で試算

上の表から、返済負担率によって借入額が大幅に異なることがわかります。自動車ローンや奨学金などの他の借入がある場合、返済負担率は合わせて計算する点に気をつけましょう。

年収400万円における住宅ローンの借入額を実際にシミュレーション

ここでは、年収400万の住宅ローン借入額を実際にシミュレーションします。変動金利・全期間固定金利・10年固定金利の3種類の金利ごとに、返済額を表にまとめました。

• 変動金利の場合
• 全期間固定金利の場合
• 10年固定金利の場合

順番に見ていきましょう。

変動金利の場合

変動金利は、3つの金利タイプのなかで比較的金利の低いタイプであり、最も利用者が多くなっています。

フラット35を提供している住宅金融支援機構の調査によると、利用した金利タイプは次のような結果が出ています。

※参考：住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2023年4月調査）】｜住宅金融支援機構

多くの人が変動金利を選んでいるからといって、自分にも合っているわけではありません。

変動金利は半年ごとに金利が見直され変動するため、半年後の金利が上昇していれば変動金利も連動して上がります。金利が高くなるリスクもありますが、”5年ルール”や”125％ルール”で頻繁に返済額が変わることは避けられます。

ただし、金利が上がれば返済額の中での利息の割合が高くなってしまう点がデメリットです。以下の条件で、借入希望額ごとの毎月返済額と総返済額をまとめています。

＜条件＞

• 金利：0.5％
• 借入期間：35年
• ボーナス返済：なし
• 金利タイプ：変動金利

※参考：借入希望金額から返済額を計算｜フラット35

上の表は35年間金利が変わらなかった場合の返済額であるため、あくまでも目安として参考にしてください。

全期間固定金利の場合

全期間固定金利は、返済期間中に金利が変わらないため、将来の返済額の見通しを立てやすい点がメリットです。

一方、デメリットは変動金利や10年固定金利よりも金利が比較的高い点です。

以下の条件で、借入希望額ごとの毎月返済額と総返済額をまとめています。

＜条件＞

• 金利：2％
• 借入期間：35年
• ボーナス返済：なし
• 金利タイプ：全期間固定金利

※参考：借入希望金額から返済額を計算｜フラット35

変動金利の場合と比較して、総返済額が数百万円から一千万円程度増加することを知っておきましょう。

10年固定金利の場合

10年固定金利は、最初の10年間のみ金利が固定されるタイプです。一定期間は返済額が変動しないため、教育費などがかかる時期だけ安定させたい場合などに適しています。また、固定期間終了後に適用金利が下がっていれば、再選択時にはその金利が適用されるのもメリットです。

一方、固定期間終了後に変動金利を選択した場合、金利上昇のリスクを負います。変動金利のように”125％ルール”がない点は気をつけなければなりません。

以下の条件で、借入希望額ごとの毎月返済額と総返済額をまとめています。

※参考：借入希望金額から返済額を計算｜フラット35

10年固定金利の場合は、全期間固定金利の場合と比較して総返済額は抑えられる傾向にあると覚えておきましょう。

年収400万円の住宅ローンの借入額を決めるポイント5選

年収400万円の人が住宅ローンの借入額を決める際に、注意しておきたいポイントをまとめていますので、概要を把握して家計に無理のない借入額を検討してみましょう。

• 返済負担率を考えて返済期間を設定する
• ライフプランの変化を考慮して借入額を設定する
• 住宅ローン以外にかかるコストを考慮する
• 無理のない月々の返済額を把握する
• 定年後の残高がいくらになるのかを考慮する

順番に解説します。

返済負担率を考えて返済期間を設定する

返済負担率を考えて返済期間を設定することも重要なポイントであり、借入金額が同じ場合、返済期間を長く設定することで割合は下がり、月々の返済額も少なくなります。

一方、返済期間を長く設定するほど支払金利が増えて総返済額も膨らみますので、家計に余裕ができた段階で繰り上げ返済を検討するとよいでしょう。

ライフプランの変化を考慮して借入額を設定する

現在の状況だけでなく、ライフプランの変化を考慮することも重要であり、年収の増減や支出の増加などを予測した上で、家計に無理のない返済額をもとに借入金額を設定してください。

過度な借入は家計の破綻を招きかねないので、十分な配慮が求められます。

住宅ローン以外にかかるコストを考慮する

資金計画を立てる上で、月々の返済以外に必要な住宅の維持費（税金・保険・修繕費など）を考慮することも重要であり、戸建住宅では年間に30〜40万円前後を想定しておくとよいでしょう。

特に、修繕費用については入居後すぐに必要なものではありませんが、将来に備えて積み立てをしておかなければ、急な出費に対応できません。

無理のない月々の返済額を把握する

年収が同じ400万円の人であっても、無理のない月々の返済プランは人それぞれ違いますので、自分たちの家計の状況を踏まえた上で、借入額を設定することをおすすめします。

家計に無理のある金額を過度に借入するよりは、設計プランを見直して予算を調整するほうが快適な暮らしに近づくでしょう。

定年後の残高がいくらになるのかを考慮する

定年後の残高がいくらになるかを考慮することであり、退職金での一括返済や再雇用により減少した収入で返済が可能かというのが重要なポイントです。

老後資金のことを考えると、定年までに完済していることが望ましいので、定年後も返済が残るプランはおすすめできません。

年収400万円で住宅ローンを組む際の注意点5選

家計に無理のない範囲で借入額を決定するためには、年収だけではなく手取り額で月々の返済可能額を算出することも重要であり、より実態に即したシミュレーションができるでしょう。

• 返済負担率は年収400万円以上から変動する
• 年収400万円と399万円の借入可能額は大きく異なる
• 月々の返済可能額を10万円未満に抑える必要がある
• 住宅ローン控除の恩恵が少ない
• 住宅ローン以外の借入がある場合は可能額が少なくなる

順番に解説します。

返済負担率は年収400万円以上から変動する

返済負担率とは、年収の何％を住宅ローンの返済に利用するかを示した割合のことです。

金融機関では返済負担率を年収ごとに設定しており、返済負担率が基準を超えると審査に通してもらえません。

そして、返済負担率の上限は年収400万円以上から変化するのが一般的です。フラット35の返済負担率は年収400万円以上の場合35％ですが、年収400万円未満だと30％に抑えられてしまいます。

年収400万円で返済額が120万円なら返済負担率は30％であるため、事前審査で落ちる可能性は低いと考えてよいでしょう。

年収400万円と399万円の借入可能額は大きく異なる

年収が400万円か、それとも399万円かで、住宅ローンの借入可能額は数百万円異なります。

なぜなら、金融機関が住宅ローン審査をするときは、実際の金利ではなく「審査金利」という仮の金利を設定して返済負担率を計算するからです。

審査金利を何％に設定するかは金融機関次第ですが、仮に2.8％で計算した場合、以下の違いが生じます。

• 年収400万円の借入可能額：3,121万円
• 年収399万円の借入可能額：2,668万円

453万円も借入可能額に差が出てしまいます。

月々の返済可能額を10万円未満に抑える必要がある

年収400万円で住宅ローンを組む場合、月々の返済可能額を10万円未満に抑える必要があります。

年収400万円を12ヶ月で割ると、月収33万円程度です。しかし、年収は社会保険料や税金が引かれる前の総支給額であり、手取り額ではありません。

額面年収400万円の場合、収入の2割程度を税金に充てるため、手取りは320万円ほどになります。ボーナスのない企業で働いている場合の手取り額は27万円程度で、年に1回2ヶ月分のボーナスが出る場合は、22万8,500円程度です。

ただし、実際には手取り額から食費や水道光熱費などを支払う必要があるため、自由に使えるのは毎月10万円未満になると予想されます。

つまり、年収400万円の場合、最大でも月々の住宅ローンの返済額を10万円未満に抑えたほうがよいといえます。

住宅ローン控除の恩恵が少ない

2024年以降に入居する住宅を購入した場合、住宅ローン控除の限度額が下がり恩恵が少なくなることにも注意が必要です。

あくまでも支払った税金の還付を受ける仕組みであるので、控除の限度額の恩恵を受けるための過度な借入はおすすめできません。

住宅ローン以外の借入がある場合は可能額が少なくなる

住宅ローン以外の以下のローンを利用している場合、ローンの借入可能額が少なくなるので気をつけましょう。

• カーローン
• 消費者金融での借入
• スマートフォンの割賦契約（分割払い）

個人で借入できる金額には限界があります。ローンがあると借入の枠を圧迫してしまうので、住宅ローンを申し込む場合はほかのローンを先に完済したり、使っていないキャッシング枠を解約したりしておくのがおすすめです。

年収400万円の住宅ローンの地震保険料と固定資産税

住宅ローンを組む際の注意点は、「新居の本体価格以外にもお金がかかる」ことです。代表的なものとしては、火災保険とセットで加入すべき地震保険や、固定資産税などの支払いが必要になります。

火災保険料の場合、10年分をまとめて支払うのが一般的です。しかし、セットで加入する地震保険料は毎月支払いますし、固定資産税は年払いです。

なお、地震保険料は住んでいる場所や耐震性などによっても変わります。戸建住宅だと、安ければ1ヶ月あたり7,000円程度で保険に加入できますが、高ければ3万円近い金額になるため注意しましょう。

また、固定資産税の納税額は、住宅の価値次第です。3,000万円の家なら、10万円程度だと思っておきましょう。ただし、新築住宅なら固定資産税が3年間半額になる税の特例を利用できます。

4年目以降は固定資産税が一気に高くなってしまうので、無理なく納税できるように資金計画を立てましょう。

年収400万円における住宅ローンの借入額が少ない場合の対処法

年収400万円における住宅ローンの借入額が少ない場合の対処法を3つ紹介します。

• 頭金を用意する
• ペアローンや収入合算も視野に入れる
• 保険を見直す

それぞれ見ていきましょう。

頭金を用意する

頭金を多く用意するほど、住宅ローンの借入額を減らせます。住宅ローンは長期に渡って返済するものであり、借入当初の経済状態より良い状態が継続するかはわかりません。

「現時点の経済状態のままなら、多少無理をしても問題ない」という考えは危険です。万が一、病気や怪我で働けなくなった場合は、収入が減少して返済ができなくなるおそれがあります。

想定外のことが起こる前提で、できるだけ返済負担率が低くなるように借入額を検討しましょう。

ペアローンや収入合算も視野に入れる

申込者本人の年収だけでは心もとない場合は、夫婦や親子などと協力する”ペアローン”や”収入合算”を視野に入れましょう。

申込者本人の年収だけで審査を受けるより、借入額を増やせる点がメリットです。しかし、妻の出産などで収入が大幅に減る場合を考慮しなければなりません。

保険を見直す

家を購入する際は、保険を見直しましょう。住宅ローンを組む際はほとんどの場合、団体信用生命への加入が必須です。

団信とは、被保険者が住宅ローンの返済中に死亡した場合に、保険金で住宅ローンの残額が返済される制度です。

団信に加入すると住居費に対する必要な保障を外せるため、生命保険の保険料を下げられます。

年収400万円の住宅ローンに関するよくある質問

年収400万円の住宅ローンに関するよくある質問をまとめていますので、他の人の疑問点を自分たちのケースに置き換えて考えてみましょう。

• 年収400万円で3,000万円の住宅ローンは組める？
• 年収400万円で住宅ローンの返済が月7万円ならいくら組める？
• 年収400万円の人は頭金なしで住宅ローンを組める？

順番に解説します。

年収400万円で3,000万円の住宅ローンは組める？

結論からお伝えすると、年収400万円で3,000万円の住宅ローンを組むことは可能です。

年収400万円の人が、金利1.49％、融資率9割以下の条件で住宅ローンを組む場合の借入限度額は3,816万円となります。

融資率が9割を超える住宅ローンの場合でも、金利1.75％で3,662万円借入可能なため、3,000万円の住宅ローンを組めます。

年収400万円で住宅ローンの返済が月7万円ならいくら組める？

年収400万円で住宅ローンの返済が月7万円なら、35年払いで融資金利1.49％の場合、2,289万円まで借入可能です。

月々の返済可能額を10万円未満に抑えると、無理のない返済ができます。月7万円であれば、食費や水道光熱費を支払う際にも余裕が出てくるでしょう。

年収400万円の人は頭金なしで住宅ローンを組める？

年収400万円の人は頭金なしでも住宅ローンを組めます。ただし、年収400万円でどうしても3,000万円台の住宅を買いたい場合は、頭金を用意することをおすすめします。

3,000万円のローンを組むと返済が大変になる人も、頭金を600万円用意して借入額を2,400万円まで引き下げれば、その分毎月の返済を楽にできるからです。

毎月の返済額で比較すると、月々9万2,000円から7万4,000円まで月々のローン支払いを圧縮できます。

年収400万円の住宅ローンは頭金を用意して借入額を減らそう

年収400万円の人にとって、3,000万円の住宅ローンは月々の返済が生活を圧迫してしまう可能性の高い金額です。

無理に高いローンを組むと、新居を買ってから楽しめるはずだった家族サービスや趣味、お出かけなどを楽しめなくなってしまいます。

気に入った物件が3,000万円以上の場合は、頭金を用意して住宅ローンの借入額を少なくするのがおすすめです。

新生活に合う家具を選んだり、新居で楽しく生活したりしていくためにも、住宅ローンの借入額は2,400万円程度に抑えましょう。

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