住宅ローンは、現金では購入できない高価な家や土地を分割払いで購入する方法です。
多くの人がマイホームを持てるように、一般的なローンや借入に比べて圧倒的な低金利で融資を受けられるようになっています。

ただ、好条件のローンであっても、自分の返済能力を超えた金額を借りてしまえば返済することはできません。
住宅ローンの返済を滞納すると新居を差し押さえられてしまうので、年収に見合った住宅ローン借入額の目安を計算できるようになりましょう。

今回は、住宅の瑕疵担保保険などを提供している「住宅保証機構」の「住宅ローンシミュレーション」を使って、具体的な借入額や無理のない返済額を求める方法を解説していきます。

年収からおおよその借入可能額を計算

年収と返済額から返済比率を求めよう

返済比率とは、「額面年収の何割を住宅ローンの返済にあてるのか」を指す比率のことです。

「年間の住宅ローン返済額÷額面年収」

という計算で求めることができ、住宅ローンでは返済比率を「年収の30～35％以下」に抑えるのが理想的だとされています。

なぜなら、返済比率が35％を越えると、どれだけ生活を切り詰めても住宅ローンの返済を続けられなくなってしまうからです。

なお、返済比率の上限である30～35％は、複数の金融機関で最低限の審査基準として利用されています。

実際、フラット35では、

・年収400万円未満の場合は返済比率が30％以下

・年収400万円以上の場合は返済比率が35％以下

でないと住宅ローンを利用できません。

返済比率と100万円あたりの返済額から住宅ローンの借入可能額を計算

年収と返済比率がわかれば、年収ごとの住宅ローン借入可能額を計算可能です。
借入可能額を求める計算式は、以下のものを使います。

「年収×返済比率÷12ヶ月÷固定金利・返済○年で100万円借りた場合の毎月返済額×100」

たとえば、

・固定金利1.7％

・返済期間35年

で100万円を借りるという条件で「住宅保証機構」のローンシミュレーション（※1）を利用した場合、毎月の返済額は3,160円です。
元金と金利込みの返済額を自身の返済可能額に割り振っていくと、35年でいくらまで借りられるのかがわかります。

「年収300万円×返済比率30％÷12ヶ月÷3,160円×100＝2,373万円」
額面年収300万円、返済比率30％の場合、最大2,373万円借入可能です。
基本を知っていると、自分の年収に合わせた正確な住宅ローン借入可能額を計算することができます。

（※1）住宅保証機構株式会社：返済額の試算
https://www.hownes.com/loan/sim/repayment.asp

年収ごとの住宅ローン借入可能額の目安表

・年収400万円未満は返済比率30％

・年収400万円以上は返済比率35％

・住宅ローンは35年返済の固定金利1.7％

とした場合、年収ごとの住宅ローン借入可能額は以下の通りです。

年収300万円 2,372万円
年収400万円 3,691万円
年収500万円 4,613万円
年収600万円 5,536万円

年収600万円を維持できれば、ほとんどの新築一戸建てをローンで購入できるでしょう。

年収300万円の借入方針

年収が300万円前後の場合、大きなローンを組むと返済が大変です。
借入額を減らせるように頭金をたくさん用意するか、共働きをして世帯年収を上げることをおすすめします。

年収400万円～500万円の借入方針

年収400万円以上だと、新築の注文住宅でも購入可能です。
ただし、額面年収400万円で返済比率35％だと、月々の返済額が11万円を超えます。
大きなローンを組むと負担が大きいので、現在の支出から無理なく出せる返済額を考えましょう。

年収500万円オーバーの借入方針

年収500万円を超えてくると、返済に集中すればほとんどの物件をフルローンで購入できます。
しかし、世帯年収が高いと生活費も相応に高くなるので、限度額いっぱいの借入は避けるべきです。

年収に応じた住宅ローンについてのポイントを以下で詳細にまとめていますので、ぜひ参考にしてみて下さい。

・年収300万円の方にオススメの記事
年収300万円で2,500万円の住宅ローンは組めるのか？借入額の目安を解説

・年収400万円の方にオススメの記事
返済額から解説！年収400万円で3,000万円の住宅ローンは組めるのか

・年収500～600万円の方にオススメの記事
年収500～600万円で3,500～4,000万円の住宅ローンを組むときの注意点

限度額まで借り入れるリスク

住宅ローンでは、最大で年収の10倍に近いお金を借りることも不可能ではありません。
ただ、限度額まで借り入れた場合、必要最低限の生活費を除いたすべてのお金を住宅ローンの返済にあてることになります。

住宅ローン滞納の先に待ち受けているのは、自宅の差し押さえと競売です。
限度額いっぱいの借入は、子どもができたり病気や怪我をしたりした時点で破綻してしまうので、住宅ローン借入額はなるべく低く抑えましょう。

借りられる金額と返せる金額は違う

住宅ローンの返済は、数十年かけて行います。
今後数十年で急な出費が必要になったり、仕事ができなくなったりしても対処できるように、「返せる金額」を借りるのが資金計画の鉄則です。

借りる額を減らしても、工夫次第でこだわりの住まいは建てられます。
返済負担率を20％程度に抑えたり、借入額を年収の5～6倍程度に抑えたりして、借入額を減らしましょう。

まとめ

無理なく返済できる住宅ローン借入額は、年収によって変わります。
限度額いっぱいの借入をしても、結局、返済できなくなってマイホームを差し押さえられてしまうことになりかねません。

住宅ローンは借りてから数十年かけて返済していく気の長いローンです。
返済比率20％程度か年収の5～6倍を目安に、何が起きても返済を続けられる借入額を決めましょう。

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