この記事では、住宅ローン本審査について解説します。

住宅ローンの審査は大きく2回あり、簡易的な事前審査と、事前審査通過後に受ける本審査に分かれています。事前審査に通過しても本審査で承認されない場合があるため、本審査で重視される項目などを知っておくことが大切です。

この記事では、住宅ローン本審査の概要や、本審査までの一般的な流れと目安期間を解説します。必要な書類や審査に落ちる原因、落ちた場合の対処法も合わせてお伝えするので、住宅ローンの利用を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

【この記事でわかること】

• 住宅ローンの本審査とは？
• 住宅ローン本審査までの一般的な流れと期間目安
• 住宅ローン本審査の必要書類
• 住宅ローン本審査に落ちる原因
• 住宅ローン本審査に落ちた場合の対処法

住宅ローンの本審査とは？

住宅ローンの本審査とは、住宅ローンを正式に申し込む際に実施される審査のことです。事前審査よりも詳細な情報から審査され、申し込んだ金融機関で住宅ローンの借入が可能か判断されます。

ここでは、本審査について以下2点から解説します。

• 事前審査（仮審査）との違い
• 本審査でチェックされるポイント

事前審査（仮審査）との違い

住宅ローン申込時の審査には、事前審査と本審査（仮審査）があります。

事前審査は本審査の前に実施される簡単な審査で、申込者の年収や年齢、職業や返済負担率などをチェックします。審査期間は短く、最短で即日〜3営業日程度です。

一方、本審査は正式に住宅ローンを申し込む際に行われる審査で、事前審査よりも厳しい傾向にあります。事前審査で申告された申込者の属性や対象物件の担保価値のチェック、提出書類の精査などが行われます。

本審査では多くの項目をチェックするため、早くて1〜2週間程度、場合によっては1ヶ月程度かかるケースが一般的です。本審査で申告内容が厳密に審査されるため、事前審査を通過していても本審査に通るとは限らない点に注意しましょう。

本審査でチェックされるポイント

国土交通省によると、金融機関が住宅ローン審査で重視する項目は以下のようになりました。

※参考：令和5年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書丨国土交通省（p.19）

最も重視される審査項目は、完済時の年齢です。住宅ローンは35年などの長期間に渡って借入するため、何歳までに完済できるのかが考慮されます。

続いて、申込者の健康状態がチェックされます。完済時の年齢と同様に、長期間の貸出中に万が一の事態が発生した場合に備え、団体信用生命保険（団信）への加入を求める金融機関がほとんどです。

1位の完済時年齢と3位の借入時の年齢からわかるように、住宅ローン審査では申込者の年齢を重視する傾向にあります。

4位には年収が入っており、6位の返済負担率と合わせて返済能力をチェックします。5位は勤続年数で、安定した収入を確保できるのかを見極めるポイントです。

住宅ローン本審査までの一般的な流れと期間目安

住宅ローンの本審査までの流れと期間目安を以下の表にまとめました。

ここからは、上記の流れに関する詳細を詳しく解説します。

STEP1.金融機関を絞り込む

まず、住宅ローンを借り入れる金融機関を選択します。主な借入先として挙げられるのは以下の3つです。

※参考：借入れをご検討の方丨フラット35

住宅ローンの金利などを比較して、適用金利が低い借入先を選ぶことがおすすめです。

STEP2.事前審査（仮審査）

借入先を選択したら、事前審査を申し込みます。事前審査は、住宅ローン申込時に最初に受ける審査であり、通過しなければ本審査へ進めません。

事前審査は、売主との売買契約締結前ならいつでも受けられます。申込者の年齢や年収など、必要最低限の情報から審査を行うため、1週間程度で結果がわかる点が特徴です。

STEP3.本審査

事前審査に通過したら、本審査へと移ります。改めて年齢や年収、健康状態などをチェックされ、申告内容と相違がないか厳しく確認されます。

事前審査で申請した情報と本審査時の情報が異なると、本審査を通過できないおそれがあるため、転職や新しい借入などは審査中に行わないように注意しましょう。

STEP4.銀行と契約を締結

本審査を通過したら、融資額などの借入内容と返済期間や金利などの条件を確認して、銀行と金銭消費貸借契約（金消契約）を締結します。

手続き自体は2時間程度で終了し、書面で行う場合が一般的です。近年では、電子契約でローンを結ぶケースも増加しています。

STEP5.融資の実行

金消契約で指定された日になると、ローンの融資額が申込者の口座に振り込まれて、融資が実行されます。

融資実行日には、所有権の移転や登記など一連の手続きを実施します。売主と買主、工務店や金融機関の担当者、司法書士が立ち会って決済を行う場合が一般的です。

STEP6.住宅ローン控除を目的とした確定申告

住宅ローン控除とは、年末時点のローン残高に基づいた一定額が、所得税や住民税から控除される制度です。最大13年間に渡って控除を受けられますが、1年目は全員確定申告で申請する必要があります。

確定申告は、住宅を取得した翌年の2月16日〜3月15日に行いましょう。副業による収入がない会社員の場合、2年目以降は年末調整のみで対応が可能です。

住宅ローン本審査の必要書類

住宅ローンの本審査で必要な書類は、大きく分けると以下の4つです。

• 本人確認書類
• 物件に関する書類
• 収入に関する書類
• その他の書類

本人確認書類

一般的に、本人確認として使用できるのは以下の書類です。

• 本人確認書類
  • 運転免許証
  • パスポート
  • マイナンバーカード
• 住民票謄本（発行後3ヶ月以内）
• 健康保険証　など

免許証やパスポート、マイナンバーカードは、有効期限内であるか確認しましょう。また、健康保険証は勤務先の規模や勤続年数を確認するために必要です。

物件に関する書類

購入する物件に関する書類には、主に以下が挙げられます。

• 不動産売買契約書
• 工事請負契約書
• 重要事項説明書
• 見積書
• 不動産登記簿謄本　など

購入する物件の種類や契約方法、金融機関によって、提出する書類は異なります。借入先の金融機関から指示があれば、それに従いましょう。

収入に関する書類

収入に関する書類は、給与を取得している会社員と個人事業主（自営業）で異なります。以下の表にそれぞれまとめたので、確認しましょう。

＜会社員の場合＞

＜自営業など確定申告をしている人＞

収入を証明する必要書類は金融機関によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

その他の書類

住宅ローンの本審査では、以下のような追加書類を求められる場合があります。

特に、会社経営者や自営業の人は、事業収入に関する書類の提出を求められるケースが多く見受けられます。

住宅ローン本審査に落ちる原因

住宅ローンの本審査に落ちてしまった場合の原因として、以下6点が挙げられます。

• 信用情報に傷がある
• 書類に不備がある
• 物件の担保評価が低い
• 健康状態に不安がある
• 返済負担率が高すぎる
• 事前審査と本審査で変更点が生じている

信用情報に傷がある

過去の延滞や未納などによって信用情報に傷があると、住宅ローンの本審査に通りにくくなります。具体的な要因として、以下が挙げられます。

• クレジットカードやローン返済の支払いを滞納している
• 債務整理の経験がある
• 携帯電話の本体分割購入代金の未納がある

信用情報に傷があると返済能力が低いとみなされるため、住宅ローンのような高額資金の借入は難しくなります。信用情報を確認したいときは、CICやJICCなどの信用情報機関に情報開示を依頼しましょう。

書類に不備がある

以下のように書類に不備がある場合も、住宅ローン本審査に落ちるおそれがあります。

• 提出書類に漏れがある
• 書類の有効期限が切れている　など

本審査時には、事前審査で提出した内容を参考にしながら、正確な情報を記入しましょう。

物件の担保評価が低い

物件の担保評価が低い場合も、本審査で落ちることがあります。具体例は以下の通りです。

• 築年数が経過している
• 立地条件が悪い
• 再建築不可物件である
• 法的制限がある　など

万が一、ローン契約者が返済を滞納した場合に備えて、金融機関は物件を担保として抵当にいれます。立地条件や築年数など売れにくい要素を持つ不動産は担保評価が低く、住宅ローンの融資を受けられないケースがあります。

健康状態に不安がある

健康状態に不安がある場合、本審査に不利になるでしょう。

住宅ローンは、長期間に渡って一定の金額を返済し続ける契約です。健康に不安がある人は滞納リスクが高まるため、安心して融資できないと判断されることがあります。

また、健康状態に不安があると団信への加入が難しいため、ローン契約者に万が一の事態が発生した場合に金融機関が融資額を回収できないおそれがあります。

返済負担率が高すぎる

返済負担率とは、年収に占める年間返済額の割合です。返済負担率が高いと生活費などを圧迫するおそれがあり、ローン審査では不利になります。

返済比率の目安は手取り収入の30〜35％以下とされていますが、余裕をもたせるのであれば20〜25％程度が理想的だといえます。

事前審査と本審査で変更点が生じている

事前審査で申告した内容と本審査で提出した書類の内容に変更点が生じている場合、本審査に通らないおそれがあります。具体的には、本審査までに転職していた場合や新たな借り入れを行った場合などが挙げられます。

事前審査時と申込者の状況が変わっていると、本審査に良い影響を与えません。転職や新たな借入は、住宅ローンの借入が落ち着いてから実行しましょう。

住宅ローン本審査に落ちた場合の対処法

ここでは、住宅ローンの本審査に落ちた場合の対処法を解説します。

• 他の住宅ローンに申し込む
• フラット35を検討する
• 信用情報を整理する

他の住宅ローンに申し込む

ローンの審査基準は、金融機関によって異なります。一般的に、ネット銀行のほうがメガバンクより借りやすい傾向にあり、金利が低くなっています。

ノンバンクの住宅ローンも審査が通りやすいとされていますが、銀行に比べて金利が高い場合があるため、よく検討してから申し込みましょう。

なお、審査に落ちてからすぐに複数の金融機関に申し込んでしまうと、審査に落ちた回数が蓄積されてしまい、金融機関に良い印象を与えません。

そのため、しばらく期間を空けてから他の住宅ローンに申し込むことがおすすめです。

フラット35を検討する

民間金融機関のローン審査に通らない場合には、フラット35を検討しましょう。フラット35の審査基準には勤続年数の制限がないため、転職して間もない人や個人事業主でも利用できる可能性が高まります。

また、団信への加入が任意であるため、健康上に不安がある人も借りやすい点が特徴です。ただし、団信に加入しない場合、万が一の事態が発生したときは保険金でローンを返済できないため、良く検討してから実行しましょう。

信用情報を整理する

住宅ローンの本審査に落ちた場合は、信用情報を改善することが必要です。現在返済中の借入があれば、完済、または減額しておくことをおすすめします。

住宅ローン以外の借り入れを減らしておくと、返済負担率が低くなり、本審査で有利になります。

住宅ローン本審査に関するよくある質問

ここでは、住宅ローン本審査に関するよくある質問について回答します。

• 住宅ローンの本審査に落ちる確率はどれくらい？
• 住宅ローン本審査の金融機関面談を受けるときのポイントは？
• 住宅ローンの本審査承認後に落ちることはある？

住宅ローンの本審査に落ちる確率はどれくらい？

住宅ローンの本審査に落ちる確率は公表されていません。事前審査で正確な情報を申告して通過していれば、本審査を通過できる確率は非常に高いといえます。

ただし、本審査を通過しても借入可能な融資額が減らされる減額承認となる場合があるため、注意しましょう。

住宅ローン本審査の金融機関面談を受けるときのポイントは？

住宅ローンの本審査では、通過後に金融機関の担当者と面談する場合があります。面談の際は、身だしなみを整えて良い印象を与えられるよう意識しましょう。

態度が悪いと、契約後にトラブルを起こすおそれがあるとみなされてしまい、契約が進まないことが考えられます。

住宅ローンの本審査承認後に落ちることはある？

住宅ローンの本審査を通過しても、承認されないケースは考えられます。具体的には、審査後に収入の減少や健康状態の悪化などが発覚した場合です。

融資が実行されるまでは転職などをせず、健康状態にも気を付けましょう。

住宅ローン本審査で見られるポイントは返済能力だけではない

この記事では、住宅ローンの本審査について解説しました。

本審査では年収に限らず、借入時・完済時の年齢や健康状態なども重視されます。住宅ローンは長期間に渡って一定の金額を返済するため、安定した返済能力を持っているかが重要です。

審査に申し込む際には、返済負担率が高くならないように借入金額を設定しましょう。

住宅ローンの審査を含め、家づくりの資金計画に不安がある人は、ぜひヤマカ木材へご相談ください。岐阜県を中心に自然素材を用いた住宅を提供しており、住宅ローンに関する不安や疑問もお受けします。

実際の住宅を見ながらアドバイスを受けられるので、ぜひ一度ヤマカ木材のモデルハウスへお越しください。