住宅ローンの事前審査を無事に通過すると、不動産売買契約締結後に銀行の本審査を受けることになります。そのため、事前審査との違いや必要書類を知っておくことは重要です。

そこで、この記事では住宅ローン本審査の特徴や審査の流れについて解説します。

【この記事でわかること】

• 住宅ローン本審査の審査基準
• 住宅ローン本審査と事前審査の違い
• 住宅ローン審査の流れ

住宅ローンの本審査とは？

住宅ローンは事前審査と本審査の2段階で進み、事前審査の通過後に本審査という流れです。
また、本審査の審査内容は事前審査の内容精査に加え、さらに細かい審査基準が設けられています。

本審査の審査基準

本審査の審査基準は、主に以下の項目です。

• 事前審査との内容相違がないか
• 事前審査時の不動産を本当に購入予定かどうか
• 物件の担保評価についての調査

また、借入希望者の健康状態を確認し、団体生命信用保険の加入に問題がないかチェックします。そして、全て問題なければ本審査は通過し銀行との契約です。

事前審査は審査受付から最短で当日に回答がありますが、本審査は10日前後かかります。
そのため、引き渡しと銀行の契約から逆算して早めに対応していくことをおすすめします。

住宅ローン本審査と事前審査（仮審査）との違い

住宅ローン本審査と事前審査の大きな違いは、借入希望者の情報精査レベルと健康状態のチェックがあるかどうかです。

特に、健康状態は事前審査で問われることはないため、金融機関の担当者はこのタイミングで持病があることを初めて知るでしょう。そして、仮に持病が団体生命信用保険加入に影響する場合は、本審査が否決となるおそれがあるため注意が必要です。

本審査が否決となった場合は、団体生命信用保険の加入を必要としない金融機関を再度探さなくてはなりません。したがって、持病の有無はあらかじめ金融機関の担当者に伝え、先に本審査時の健康状態のチェックを受けましょう。

住宅ローン審査の一般的な流れと期間の目安

住宅ローン審査は金融機関選びから始まり、確定申告で終わります。

1. 1.金融機関を絞り込む
2. 2.事前審査（仮審査）
3. 3.本審査
4. 4.銀行と契約を締結
5. 5.融資の実行
6. 6.住宅ローン減税を目的とした確定申告

ここからは、住宅ローン審査の流れやおおよその期間について解説します。

金融機関を絞り込む

金融機関はそれぞれに特徴があり、金利が安い銀行や手数料がかからない銀行など様々です。

そのため、まずはハウスメーカーや不動産会社からおすすめの銀行を紹介してもらい、インターネット上で確認・選択しましょう。

事前審査（仮審査）

ある程度、金融機関を絞り込んだタイミングで事前審査しましょう。事前審査はハウスメーカー、もしくは不動産会社経由で依頼することをおすすめします。

ハウスメーカーや不動産会社は各金融機関と提携しているケースがほとんどであり、特別金利で融資する条件を用意しています。そのため、いきなり窓口で事前審査を依頼するよりも良い条件で審査を受けられるでしょう。

事前審査には、以下の項目を審査用紙に記載します。

• 氏名
• 住所
• 年齢
• 勤務先情報
• 勤続年数
• 年収
• 他社からの借入有無
• 購入予定の不動産情報

なお、金融機関からの回答は、当日から遅くとも1週間程度をイメージしておきましょう。

本審査

事前審査に通過すると、不動産売買契約を締結し、そのあとに本審査へ進みます。本審査では、不動産売買契約の内容も重要な審査項目となるため、契約書一式を持参することがおすすめです。

なお、事前審査は審査用紙と必要書類をFAXすることで審査を受けられますが、本審査は金融機関の担当者と対面で行うケースがほとんどです。そのため、書類を準備して面談できる日を早めに調整しましょう。

本審査の回答は、約10日かかります。後述する銀行との契約と融資実行にも期間があるため、不動産売買契約の締結後はなるべく早めに本審査を受ける必要があります。

銀行と契約を締結

銀行との契約は「金銭消費貸借契約」と呼ばれ、銀行で締結するのが一般的です。ここで、署名・押印する書類はどれも重要であるため、内容をしっかり理解し納得した上で進めましょう。

契約締結後、当日に融資実行できる銀行もあれば2週間程度の時間を要する銀行もあります。したがって、引き渡しに間に合うタイミングで契約を締結しましょう。

融資の実行

融資の実行は引き渡しと同タイミングとなり、不動産売買に必要な金額の融資を受けることになります。

この時点で融資に関する書類に署名押印することはありませんので、不動産の引き渡しに関する書類に署名押印し実行を待ちましょう。

住宅ローン減税を目的とした確定申告

無事に不動産の引き渡しが完了すると、住宅ローン控除を受けるために確定申告の準備を進めましょう。

住宅ローン控除は、支払った所得税の最大0.7%が13年間還付される仕組みであり、購入した翌年に確定申告することで控除を受けられます。

また、2年目以降は年末調整で自動的に還付されるようになるため、初年度は忘れずに確定申告しましょう。

住宅ローンの本審査で必要な書類

住宅ローンの本審査では、次に挙げる書類を準備しましょう。

• 住民票（本籍省略、家族全員記載、マイナンバー不要）
• 印鑑証明証（発行後3ヶ月以内）
• 課税証明書
• 全部事項証明書
• 不動産売買契約書
• 重要事項説明書
• ローン残高証明書もしくは完済証明書（他のローンがある場合）
• 直近の健康診断結果（持病がある場合）

住民票と印鑑証明証については不動産の引き渡しでも使用するため、2部ずつ用意することをおすすめします。

なお、マイナンバーが記載されていると「使用不可」となるケースがあるため注意しましょう。

住宅ローンの審査に落ちてしまう理由と対策

事前審査と本審査、両方通過しなければ金融機関から借入を受けられません。

• 信用情報に傷がある
• 書類に不備がある
• 事前審査（仮審査）と本審査の情報が異なる
• 物件の担保評価が低い

ここでは、万が一住宅ローン審査に落ちてしまった時に備えて理由と対策を解説します。

信用情報に傷がある

事前審査を依頼し当日、もしくは翌日に「否決」回答があった場合は、個人情報にキズがある可能性が高いといえるでしょう。

個人情報は、金融機関が閲覧できる情報であり、過去の滞納などをチェックできるものです。そして、滞納の頻度が多い場合は審査に落ちてしまうおそれがあります。

このような場合には、CICやJICCといった個人情報を調べる機関に個人情報開示を依頼し、どのような対応がいつあったのかを確認しましょう。

もし、最終的な滞納月が5年近く前だった場合、5年を超えてから再度事前審査することで通過できる可能性があります。なぜなら、個人情報の保存期間は5年間となっており、5年以内に滞納がないのであれば審査に引っ掛からないからです。

したがって、事前審査後にすぐに否決の回答があった場合には、個人情報を調べましょう。

書類に不備がある

書類に不備があったり、記載情報に虚偽があったりする場合には、審査に落ちるおそれがあるので注意しましょう。

ただし、書類の不備であれば再提出することで、再度審査を受けられます。そのため、提出する書類や記載事項に間違いがないか、事前にしっかり確認しましょう。

事前審査（仮審査）と本審査の情報が異なる

事前審査の通過後に本審査の情報が異なっていた場合、銀行の信用を損なうことになるため注意しましょう。例えば、転職や退職、大きなクレジットによる買い物がこれにあたります。この場合は、住宅ローン審査に落ちるだけでなく、不動産売買契約においても大きな問題が発生するでしょう。

不動産売買契約には通常、ローン特約が設定されます。この特約を設定することで、買主の責務によらない理由で本審査に通らなかった場合、契約を白紙解除できます。

この特約があるからこそ、融資確定前に不動産売買契約を安心して締結できますが、事前審査と本審査の情報差異による審査否決は「買主の責務」となる点を押さえておきましょう。

最終的にはローンの特約が適用されず、売主に違約金、不動産会社に仲介手数料を支払う必要があるため、必ず事前審査と本審査の内容は正しい情報で統一することが大切です。

物件の担保評価が低い

不動産の評価があまりにも低い場合は、本審査に通らない可能性があります。

例えば、築年数が経過しすぎているマンションや、再建築ができない物件などは事前審査を通過しても本審査で落ちることがあります。

このような場合、物件を変えるようにしましょう。担保評価をしっかり保てれば、問題なく審査は通るでしょう。また、審査結果が「否決」ではなく「減額」で回答があった場合には、頭金で補填できます。

不動産の担保評価は、銀行にとっても大きなリスク回避となるため、借入額と購入する不動産の資産価値についてバランスを取ることが重要です。

住宅ローン本審査に関するよくある質問

ここでは、住宅ローン本審査に関するよくある質問について解説します。

• 住宅ローンの本審査はほぼ通るって本当？
• 住宅ローンの本審査で否決が早いのはなぜ？
• 住宅ローンの本審査に通ったらもう大丈夫？

順番に見ていきましょう。

住宅ローンの本審査はほぼ通るって本当？

事前審査を通過できた人であれば、本審査はほぼ通ります。

ただし、団体生命信用保険に加入できない持病があったり、事前審査と状況が変わったりしている場合は、審査に通らないこともあるため注意しましょう。

住宅ローンの本審査で否決が早いのはなぜ？

住宅ローン本審査では事前審査の内容を精査します。明らかに審査基準を満たさない部分だけ先にチェックするため、否決の場合は回答が早くなります。

したがって、審査開始から1週間経っても銀行から回答がない場合は、通過している可能性が高いといえるでしょう。

住宅ローンの本審査に通ったらもう大丈夫？

本審査に通過すると、ほぼ確実に銀行と契約締結まで進められます。

ただし、融資実行を決めるのはあくまでも銀行との金銭消費貸借契約となるため、引き続き大きな買い物や転職、退職は控えましょう。

住宅ローンの本審査は事前に段取りを確認しよう

住宅ローン本審査は審査期間が長く、書類の不備などで段取り悪く進めてしまうと、銀行との契約や引き渡しに大きな影響を与えてしまいます。そのため、事前審査を出す段階から本審査に必要な書類をチェックしておき、スムーズに進められるようにしましょう。

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