住宅ローンは、銀行をはじめ民間金融機関からさまざまな商品が提供されています。こうしたなか、多くの金融機関が扱っているのが「フラット35」という商品です。

今回は、金融機関独自の住宅ローンとは一線を画したフラット35について、その魅力や銀行が提供する住宅ローンとの違いを紹介します。

フラット35とは

フラット35とは、住宅金融支援機構が提供する住宅ローン商品です。
住宅金融支援機構は独立行政法人の一つで、国土交通省と財務省が所管します。

このため、フラット35の申し込みなどは、銀行など民間金融機関が窓口となります。

フラット35の最大の特徴は、全期間が固定金利の住宅ローンであること。
変動金利型の商品ではないので、金利上昇による返済額アップといったリスクがありません。

また、借入時（融資実行時）に返済額が決まることから、将来の資金計画が立てやすいこともメリットといえるでしょう。

借入時の審査が民間金融機関ほど厳しくないのも、フラット35の魅力です。
フラット35の審査項目は収入（年収）と住宅性能のみで、個人事業主や転職して間もない給与所得者でも借り入れしやすいという点も、フラット35の特徴です。

フラット35の金利について

民間金融機関が提供する住宅ローンの金利は、短期的な市場の金利変動に合わせて設定されるのが通例です。
これに対してフラット35の金利は、「10年国債」という長期金利にあわせて設定されます。
借り入れする時期によって若干の違いがありますが、フラット35の金利と10年国債の金利はほぼ同じです。

また、フラット35の金利は借入額によっても異なり、融資率が9割を超えると高くなります。
例えば、3,000万円の家を購入する場合、融資額が2,700万円以下と、それ以上とでは金利が異なります。

このほか、提供する金融機関によっても若干の差がありますし、手数料も金融機関によって違うため、よりコストを抑えたければ複数の金融機関で比較検討すると良いでしょう。

フラット35の最新金利

2019年9月現在におけるフラット35の金利は以下の通りです。

・融資率が9割以下：年1.110％～年1.870％
・融資率が9割以上：年1.550％～年2.310％

※フラット35の借入期間は、21年以上35年以下です。

フラット35のメリット・デメリット

フラット35は、民間金融機関が提供する住宅ローンと比べて魅力が多い一方で、デメリットもあります。

フラット35のメリット・デメリットを、借入時と返済時に分けて説明しましょう。

フラット35の借入時のメリット・デメリット

■フラット35の借入時のメリット

・民間金融機関の住宅ローンより借り入れしやすい
勤続年数や雇用形態など、民間金融機関より審査項目が少ないため、借り入れしやすい住宅ローンです。

・保証料・保証人が不要
一部の民間金融機関が提供する住宅ローンには保証料が求められます。また保証人も民間金融機関だと必要です。

■フラット35の借入時のデメリット

・「適合証明書」を取得する必要がある
フラット35には建物の技術基準があり、検査が必要です（民間金融機関の場合は、検査がなくても融資可能）。

・諸費用は借りられない
登記費用や火災保険料などは借入可能ですが、引越し費用などは借り入れできません。

となっています。

共働き世帯はもちろん、専業で子育てをしている世帯にとっても、頼りになる助成金制度です。
利用するためには、お住まいの自治体から認可を受ける必要があるため、マイホームを買う自治体に問い合わせて認定の条件や手続きの詳細を確認しておきましょう。

フラット35の返済時のメリット・デメリット

■フラット35の返済時のメリット

・金利上昇リスクがない
全期間で固定金利のため、市場の金利が上昇しても返済額が変わることはありません。

・繰り上げ返済の手数料は無料
一部の民間金融機関が提供する住宅ローンでは、数万円程度の手数料がかかる場合があります。

■フラット35の返済時のデメリット

・変動金利より金利が高い
一般的に、固定金利の住宅ローン商品は変動金利タイプよりも金利が高めに設定されています。

・市場金利が下がっても返済額は変わらない
全期間で固定金利のため、市場の金利が低下しても返済額は変わりません。

※以前のフラット35は、団体信用生命保険（団信）に加入する際、特約で別途費用が必要でしたが、2017年より原則加入となり特約の費用が不要になりました。

フラット35に向いている人・向いていない人

フラット35は、年収と一定の住宅性能基準を満たす家を購入された方であれば、誰でも利用が可能です。民間金融機関のように勤続年数や雇用形態などの制約もないため、「転職をしたばかりの人」や「個人事業主の人」にも適しています。

一方、固定金利型の商品ですから変動型よりも金利が高く、「少しでも金利を抑えたい」という方には向いていないかもしれません。

フラット35と銀行ローン、固定金利で選ぶならどっち？

フラット35は、全期間で金利が固定されている住宅ローン商品です。
銀行など民間金融機関でも固定金利型の商品は提供されていますが、種類で見ると民間金融機関の方が多く取り揃えています。

フラットの場合、「フラット20（借入期間が20年以下）」「フラット35（借入期間が21～35年）」「フラット50（借入期間が36～50年）」の3タイプがあります。
このうちフラット50は、長期優良住宅のみ利用できる住宅ローンです。

一方、民間金融機関では、固定金利だけでも2年、3年、10年など設定期間がいくつもありますし、変動金利型や固定期間選択型でも多数の商品があって、種類が豊富です。
いろいろな選択肢から選びたいという方なら、民間金融機関が提供する住宅ローンから選ぶと良いでしょう。

フラット35の金利は銀行ローンより低い？

「フラット35は固定金利のなかでも低い」というイメージをお持ちの方もいらっしゃるかもしれませんが、一概にはそういえません。
確かに、メガバンクの固定金利だと1.5％前後（35年タイプ：2019年9月現在）が多く、フラット35のほうが優位に見えます。

しかし、最近多くなっているネットバンクだと、同じ条件で1％以下の商品がたくさん登場しています。
単純に金利だけで見れば、変動金利のほうがメガバンクでも1％以下の商品がほとんどです。

重要なのは、保証料の有無。
フラット35の保証料は無料ですが、民間金融機関の場合は借入額の約2％必要なところもあります。
2,000万円を借り入れると約40万円の保証料が別途必要になることも。比較検討する際は、トータルの価格を比べることも大切です。

フラット35と銀行住宅ローンを比較するポイント

金利や保証料以外にも、比べるポイントはいくつかあります。

その一つが、審査項目です。
先述の通り、フラット35の審査基準は年収と建物の機能です。
一方の民間金融機関では、勤続年数や雇用形態なども審査項目に挙げられます。
勤続年数が短い方や、独立して間もない個人事業主の方などはフラット35の方が審査は通りやすいといえるでしょう。

また、繰り上げ返済の手数料もポイントです。
フラット35は手数料0円で繰り上げ返済が可能。
ただし、窓口で返済する場合は100万円単位、インターネットからの返済は10万円単位となります。

これに対し、民間金融機関の繰り上げ返済は1円単位でも可能ですが、手数料がかかるところもあります。こうした点も含めて、どの住宅ローン商品を選ぶかを検討する必要があるでしょう。

そもそも、フラット35を利用できないことも

フラット35の審査基準の一つに、住宅の機能があります。この機能とは、断熱等性能等級2レベル以上、耐火構造や準耐火構造であることなど、住宅金融支援機構が定めた技術基準（適合証明書が発行できる家）を満たさなければ、フラット35を利用することができません。

現在建てられている新築住宅の多くは、この基準を満たす家ではありますが、フラット35の利用を検討されている方は、念のため施工会社や不動産会社に確認することをおすすめします。

まとめ

住宅ローンは人それぞれ、向いている商品もあれば向かない商品もあります。
固定金利型のフラット35の場合は、金利上昇のリスクがなく返済額は変わらないことが大きなメリットですから、資金計画をきっちり決めたい方に適した商品です。

このように、考え方やライフプランなどを考慮したうえで、自分に適した商品を選ぶことが、住宅ローンを賢く利用するコツではないでしょうか。

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