住宅ローンの支払いが家計を圧迫しているのであれば、ローンの見直しを検討するのも一手です。
その方法として有効な手立てが「住宅ローンの借り換え」です。
借り換えることで月々の支払額を抑えられ、家計に余裕が生まれることもあります。

それでは、住宅ローンの借り換えはどのようなに検討していけば良いのでしょうか？
手順や注意点を含めて解説します。

住宅ローンの借り換えとは？

住宅ローンの借り換えとは、いま借り入れしている金融機関の商品から別の金融機関の商品へ移し替えるのが一般的です。
残債を別の金融機関の住宅ローンで組み直すことにより、総支払額が安くなり、支払負担の軽減につながる可能性があります。

近年、マイナス金利の影響やノンバンクの躍進などによって、低金利で利用できる住宅ローン商品が続々と登場しています。
そのため、いま利用しているローンより少しでも金利の低いローンへと借り換える方も多くなっているようです。

こうした背景から金融機関では、借り換え専用の「借り換えローン」のような商品を提供しているところもあります。

住宅ローンの借り換えをするメリット

住宅ローンを借り換える一番の目的は、「金利を下げて支払利息を抑える」ことです。
これによって、契約者にはさまざまなメリットが享受されます。

【借り換えのメリット】総返済額が少なくなる

住宅ローンの利息は、トータルで数百万円から数千万円にもなります。
少しでも金利の低い商品へ借り換えることで、支払利息を数十万円から数百万円も抑えることが可能になります。

年金だけでは豊かなセカンドライフが送れないといわれるなか、老後の資金を貯めるうえでも住宅ローンの借り換えは有効な一手でしょう。

【借り換えのメリット】月々の返済額を抑えられる

総返済額が少なくなれば、月々の返済額を抑えることにもつながります。
子どもの教育費がかかる時期など、毎月のローン返済額の一部を回すことで、家計のやりくりがラクになるでしょう。

【借り換えのメリット】返済期間を短くできる

返済額は今まで通りにして、返済期間を短くすることも可能です。
住宅ローンの返済完了時期は定年までに設定するのが一般的ですが、定年後も払い続ける予定の方は、住宅ローンを見直すことでゆとりが生まれるかもしれません。

【借り換えのメリット】金利上昇リスクを抑えられる

現在は低金利でも、将来は金利が高くなる可能性があります。
特に金利変動型の住宅ローンを利用されている方は、金利上昇で総支払額がアップして負担が重くなるリスクもあります。
支払期間を短くしたり、固定期間の長い商品に借り換えたりすることで、金利上昇リスクを避けることにもつながります。

【借り換えのメリット】リフォームローンと一緒に借りられる

リフォームを検討されている方であれば、住宅ローンを借り換える際にリフォーム資金の借り入れも検討したいところです。

一般的に、リフォームローンの金利は住宅ローンよりも高く設定されています。
リフォーム資金を低金利の住宅ローンとあわせて借り入れできれば、さらに金利負担を減らすことにつながります。
ただし、こうした商品を取り扱う金融機関は限られますので、他行の金利などと比較しながら検討することが大切です。

住宅ローンの借り換えの手順

住宅ローンの借り換えは、まず、借り換え先の金融機関を選ぶところから始めます。
魅力的な商品が見つかれば、その金融機関に事前審査を申し込みましょう。
審査内容は金融機関によって異なりますが、いま利用している金融機関とほぼ同じです。

事前審査に通れば、次にいま利用している金融機関へ全額繰り上げ返済を申し出ます。
この手続きは数週間かかることもありますので、事前審査に通ったらできるだけ早く申し込みましょう。

それから、借り換え先の金融機関に本審査を申し込みます。
登記事項証明書や印鑑証明書、収入証明書類などの書類が必要となりますので、事前に用意しておきましょう。審査期間はおおよそ1～2週間です。

本審査をクリアすれば、借り換え先の金融機関と契約します。
それまで利用していた住宅ローンの残債を、借り換え先の金融機関に移し替える作業は金融機関側で行いますが、抵当権の抹消や登録に関する書類などを受け取る必要がありますので、必ず本人（または代理人）が立ち会います。

最後に法務局で、今まで借り入れしていた金融機関の抵当権を抹消し、借り換え先の金融機関の抵当権を設定して手続きは完了です。
なお、法務局での手続きは金融機関が手配する司法書士に依頼することも可能です。

住宅ローンの借り換えで得になる目安は？

住宅ローンの借り換えは、ローン残高が多く、また残期間が長い人ほど得をします。
よく言われるのが「残高1,000万円以上、利用開始から10年目」の人なら、借り換えた方が良いとされます。また、金利も「今より1％下がるなら検討すべき」という話もあります。

これらの条件の人が、果たしてどれくらいお得になるのかシミュレーションしてみましょう。なお、以下の試算は住宅金融支援機構のホームページ「借換えシミュレーション」を活用しています。

【借り換えで得になるケース1】

・ローン残高：2,500万円
・ローン残年数：25年
・金利：2.5％→1.5％へ借り換え

35年の固定金利型ローンを利用されている方が、借り入れから10年後に1％低いローンへ借り換える場合のシミュレーションです。

残り25年の総返済額は、借り換えをしなければ約3,365万円ですが、1％低い商品に借り換えると約3,000万円になり、約360万円も抑えられます。毎月返済額も1万円以上安くなるのです。

後に紹介する借り換えにかかる諸経費を含めても、かなり安くなります。

【借り換えで得になるケース2】

・ローン残高：1,500万円
・ローン残年数：15年
・金利：2.5％→1.5％へ借り換え

ケース1よりローンの残高は1,000万円、残年数が10年少ない場合のシミュレーションです。

このケースでも、残りの総支払額は約1,800万円から約1,748万円と、50万円以上も抑えられ、毎月の返済額は5,500円も節約できます。

この2つのケースを比べてもわかる通り、ローンの残高や残年数が少なくなるほど、借り換え効果が薄くなることがわかります。借り換えを検討するなら、残高の多い10年目くらいを目安に検討するのが良いでしょう。

住宅ローンの借り換えするときの注意点

借り換えをする際に、もう一つ着目したいポイントが金利です。
上で示したシミュレーションでは金利差1％で計算していますが、差が小さくなれば当然効果も薄くなります。

とりわけ現在、変動金利型の住宅ローンを利用されている方は、あまり効果を実感できないかもしれません。

変動金利型住宅ローンの返済額は、5年ごとに見直しされます。
その間に市場金利が大きく変動する可能性はあるものの、仮に金利上昇を見越して固定金利型の商品へ借り換えたとしても、変動金利型の方が低金利であることには変わらないため、借り換えない方がお得になるケースもあります。

転職した方は審査に通らないこともある

新しい借り換え先となる金融機関でも、住宅ローンの審査があります。
転職などで勤務年数が短かったり、収入が減ったりした場合、審査に通らない可能性も。

今、利用している住宅ローンの審査が通ったのだから大丈夫、と安心はできません。
もし、住宅ローンの借り換えと転職を同時期に検討されている方がいらっしゃるなら、転職前に借り換えを済ませておくと安心です。

フラット35への借り換えはできない

低金利が魅力の一つである「フラット35」へ、借り換えたいと検討されている方もいるかもしれません。
しかし、フラット35は新規で住宅ローンを契約される方を対象とした商品のため、借り換えはできませんので注意しましょう。

住宅ローンの借り換え手続きにかかる諸費用

住宅ローンの借り換えることで、いつかのメリットを享受できても、その手続きには手間と費用がかかることも押さえておきたいポイントです。
ここで、借り換え手続きで必要な諸費用についてまとめました。

借り換え先の金融機関に支払う諸費用

新しい借入先となる金融機関に対しては、「手数料」「ローン保証料」「印紙代」「登記費用」などの支払いが生じます。

手数料は定額のタイプもあれば、借入額に応じて異なるタイプもあります。
3～5万円くらいが目安でしょう。

ローン保証料は、不要という金融機関もありますが、多くのところでは借入額と返済期間で決めています。
仮に借入額が1,000万円、返済期間が30年の場合、20万円前後になることが多いです。

また、ローン契約時には印紙税も必要です。
印紙税は借入額で異なり、たとえば借入額が1,000万円を超え5,000万円以下なら2万円です。

抵当権登録に必要な登記費用には、登録免許税や司法書士への報酬などがあります。
登録免許税は借入額の0.4%（条件を満たせば0.1％になることもあります）、司法書士への報酬は5～10万円が目安です。

これまで借りていた金融機関に支払う諸費用

これまで支払いを続けてきた金融機関に対しても、「繰り上げ返済の手数料」「ローン保証料の手数料」などの諸費用は発生します。

繰り上げ返済の手数料は、1～3万円が目安です。
ローン保証料を一括で支払っている場合には払い戻しがありますが、その際に保証会社の手数料がかかります。
1万円程度が差し引かれて払い戻されるのが一般的です。

このほか、抵当権を抹消する際にも登録免許税が必要です。

借り換えにおける諸費用はトータルでいくらかかる？

借り換え手続きにかかる諸費用は、金融機関によっても異なりますし、借入額や借入期間によっても大きな差が出てきます。
手数料が安い金融機関で、かつ借入額や借入期間が少なければ、諸費用の合計額は10万円もしないかもしれませんし、逆に手数料が高く借入額や借入期間が多ければ100万円近くになることもあります。

まとめ

住宅ローンを借り換えることで、その後の総支払額を大きく抑えられる可能性もあります。

一方で、借り換え手続きをするには数十万円くらいの諸費用が生じます。
諸費用だけでなく、ローン審査に必要な書類をそろえる必要もありますから、これらの手間やコストと、借り換え効果でお得になるお金を天秤にかけて比較検討することが重要でしょう。

比較検討は、綿密なシミュレーションから始まります。
どれくらい安くなるかを、金融機関や不動産会社でシミュレーションをして、借り換え効果が諸費用を十分に上回るのであれば、検討されることをおすすめします。

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